El sector inmobiliario, sigue mostrando importantes cambios en la oferta de productos que pone a disposición de un exigente Mercado, que van moldeándose a nuevas necesidades de la población, que no sólo es visible a través de las propiedades habitacionales o comerciales, sino también, en el mercado de galpones e industrias, con formatos que van respondiendo a diferentes requerimientos y sobre todo, apostando por un producto que cada día acoge con mayor fuerza los requerimientos ambientales, especialmente en aquellos segmentos que tienen directa relación con los bienes raíces con destino industrial, donde las exigencias internacionales van acompañadas de nuevas regulaciones que impactarán en la contabilidad y performance de las empresas, como es el caso de la implementación a nivel global de ESG.
La apertura de nuestros mercados al mundo globalizado, el crecimiento económico que traía Chile en las últimas décadas y consecuentemente con ello, la mejora del ingreso per capita, sumado a cambios importantes en la conformación de las familias, ha transformado de manera significativa la parrilla de productos inmobiliarios que se ha venido demandando por los usuarios finales, como por ejemplo en propiedades habitacionales, aumentando de manera significativa el reemplazo de casas por departamento, la irrupción de formatos de menor tamaño, llegando incluso a propiedades bajo los 18m2, una mayor densificación y centralización de los productos, con una oferta creciente de opciones inmobiliarias destinadas a pequeños y medianos inversionistas. En sentido totalmente opuesto, la oferta de bienes raíces asociada a Bodegas, Galpones e Industrias, ha venido experimentando un crecimiento muy importante, ofreciendo productos altamente sofisticados, que parte en la Región Metropolitana, con la salida de las zonas industriales del anillo de Américo Vespucio, la aparición de loteos industriales, que hoy ofrecen formatos que van desde los 5.000 m2 a ofertas altamente demandadas que superan con creces las 2 a 3 hectáreas, cumpliendo exigentes estándares de seguridad, protección al medio ambiente y cuyas estructuras se han venido transformando en verdaderos parques industriales con todo tipo de servicio en su interior, que incluye áreas de showrooms, oficinas gerenciales, plantas productivas, áreas de esparcimiento, entre muchos otros atributos, que van interconectados con amplios espacios de estacionamientos para empleados y público en general. Atrás quedaron aquellos galpones con baja iluminación, sin diseño alguno, con estructuras de madera y techumbres con planchas de fierro galvanizado ondulado, cuyos paramentos verticales carecían de un tratamiento especial o respondían más bien muros perimetrales de albañilería sin mayor cuidado con la estética o inserción con el entorno y muchas veces sólo se ajustaba a panderetas de hormigón vibrado, respondiendo con ello, sólo a la funcionalidad de los mismos.
Los actuales requerimientos de la industria, incluyen construcciones con altos estándares estéticos y de diseño, mejoras sustanciales en la calidad estructural de las construcciones, alineados con una visión global del servicio que prestan dichas instalaciones a la red completa de stakeholders, que incluyen elementos estéticos y de servicios, sin renunciar a la libertad de contar con una espacialidad de recintos altamente funcionales. Las actuales estructuras usadas en instalaciones (galpones) industriales, consideran, por ejemplo, pilares soportantes estructurados en perfiles de acero de alta resistencia, que permiten alcanzar estructuras muy esbeltas, sin arriesgar calidad soportante y atributos sísmicos. Este tipo de solución también está ampliamente adoptado en estructuras con pilares de hormigón armado y elementos prefabricados, que se combinan con estructuras de cerchas con un mínimo de riostras, o incluso carente de ella, lo cual permite obtener espacios libres de grandes dimensiones, alcanzando alturas a la quilla por sobre los 7m, y distancias entre paramentos verticales (luces) que dan una amplia movilidad interior. A lo anterior se suma la implementación de pavimentos de alta resistencia, que incluye extensos patios de maniobra para el tránsito de maquinaria pesada y camiones de alto tonelaje, que lleva a esta industria a mantener estrictos controles de tránsito al interior de estos parques industriales. Todo lo anterior, refleja estándares que la industria ha debido ir atendiendo para dar solución a una serie de requerimientos y estándares de compañías internacionales, que no solo buscan un lugar de almacenaje o producción, sino abordar la solución constructiva de manera integral, que de todas las facilidades de habitabilidad, trabajo colaborativo y producción eficiente, con autonomía y limpieza en el manejo de residuos, que van muy en línea de la economía circular en la cual las empresas están trabajando.
Este mercado al que hacemos referencia, no sólo se ha venido fortaleciendo en el desarrollo parques industriales con mayores atributos urbanísticos destinados a la construcción de naves industriales de usuarios finales, sino también, ha ido creciendo un mercado de galpones para arriendo, que a la luz de fondos de inversión nacionales y extranjeros, forman parte de carteras de inversión inmobiliaria en el ámbito industrial de alto estándar. En el caso de la Región Metropolitana de Santiago, y tal como se puede observar en la tabla adjunta, Chile vivió un peak de ofertas de arriendo entre los años 2018 – 2019 que se empinó al 30% de toda la oferta acumulada en los últimos 12 años con valores que partieron en valores bajo 0,12UF/m2 y que hoy pueden superar varias veces dicho valor, principalmente porque estas nuevas plataformas de arriendo, cuentan con oficinas de alto estándar, casinos, entre otros atributos.
Las comunas que concentran la mayor oferta inmobiliaria de propiedades industriales son HUECHURABA, RECOLETA, COLINA, RENCA, LAMPA, SAN BERNARDO, PUDAHUEL y QUILICURA, que en suma representan más del 60% de la oferta de la región metropolitana. El hecho que la mayor oferta su ubique fuera el anillo Américo Vespucio no es casualidad. Todas las medidas tomadas en los distintos planes reguladores han hecho migrar toda la oferta inmobiliaria en los bordes de la ciudad, transformando esas grandes superficies ubicadas en comunas como La Cisterna y otras en espacios privilegiados para el desarrollo de proyectos inmobiliarios habitacionales y comerciales. Al alejarse las bodegas de los centros urbanos, nace la necesidad de almacenamiento intermedio o lo que es llamado “la última milla”, así como también la creación de mini bodegas, las cuales se han ubicado en lugares estratégicos de la ciudad, dejando las grandes superficies para las zonas periféricas de la ciudad, asociadas a ubicaciones con importantes vías estructurales y facilidades para llegar a puertos secos y aeropuertos. El bodegaje intermedio se ha tomado los recintos que antiguamente eran usado en industrias productivas, pasando a ser lugares de almacenaje no contaminante y de bajo impacto para finalmente terminar con recintos de paso y bajo volumen, que son utilizados por transportes mas pequeños que han visto limitados los usos de las vías principales de la ciudad .
Que se espera para el futuro, que se estabilice el volumen de oferta inmobiliaria y con ellos el mercado de galpones y naves industriales sea un vehículo adicional de inversión inmobiliaria para fondos de inversión que no sólo buscan una adecuada rentabilidad que hoy es cercana al 6,2% anual, que desde la perspectiva de fondos de pensiones internacionales, se vuelve atractivo, toda vez que dichas rentabilidades están aseguradas por contratos a varios años.
Teodosio C. Cayo Araya
Gerente General
